Mida arvad plaanist täpsustada, millal on lühiajalise üüri puhul tegemist majutusteenusega?

Mis on plaanitavate muudatuste eesmärk?
Plaanitavate muudatuste eesmärk on täpsustada lühiajaliste üüriteenuste regulatsiooni.

Keda mõjutab?

• Lühiajaliste üüriteenuste pakkujaid;
• majutusettevõtjaid.

Mis on olulisemad plaanitavad muudatused?

• Kehtivas õiguses ei ole defineeritud lühiajalise üüri mõistet. Turismiseadus defineerib majutusettevõtte, mis on majandusüksus, mille kaudu ettevõtja oma majandus- ja kutsetegevuse raames osutab majutusteenust. Majutusteenust defineeritaks kui ajutise ööbimisvõimaluse pakkumist. Väljatöötamiskavatsus pakub välja mitu võimalust, kuidas täpsustada majutusteenuse mõistet.
  • Majutusteenus on tasu eest osutatav ajutise majutuse teenus, mille sisuks on püsivalt või korduvaks osutamiseks suunatud majutuse pakkumine või kättesaadavaks tegemine lühiajaliseks kasutamiseks kolmandatele isikutele, sealhulgas elektrooniliste kanalite või vahendusplatvormide kaudu, kui majutuse kestus ei ületa kolme kuud. Võrreldes kehtiva definitsiooniga kaoks edaspidi vajadus eraldi hinnata kutse- või majandustegevuse olemasolu ning piisaks ainult tasu eest osutatavast teenusest. Oluline on, et teenuse osutamine on püsiv või korduv (väljatöötamiskavatsus (edaspidi: VTK) punktid 3.1.1 – 3.1.3).
  • Väljatöötamiskavatsus esitab ka alternatiivi majutusteenuse mõiste kujundamiseks selliselt, et kasutatakse päeva-lävendeid, näiteks kui mitu päeva aastas eluruumi välja üüritakse. See variant võimaldaks hoida eluruumide kasutuses tasakaalu ajutise majutuse ja püsiva elamukasutuse vahel. Küll aga vajaks selle variandi kasuks otsustamine pidevat eluruumi kasutamise päevade arvu kontrollimist ja ajakohastamist (VTK punkt 3.1.4).
  • Kolmanda alternatiivina pakutakse lähtuda majutuskohtade arvust ehk kui mitu eluruumi või majutuskohta ühe pakkuja hallata on. Selle pluss on, et see aitab eristada üksikobjektil põhinevat tegevust mitme objekti süsteemsemast haldamisest ning võib lihtsustada suuremahuliste pakkujate tuvastamist. Risk on see, et ka ühe majutuskohaga võib tegutseda väga intensiivselt, samal ajal kui mitme objektiga tegevus võib olla juhuslik ja mitte majandusliku eesmärgiga (VTK punkt 3.1.4).
  • Lisaks on võimalik majutusteenust piiritleda ettevõtlusvormiga ehk tulenevalt sellest, kas teenust pakub füüsiline isik, füüsilisest isikust ettevõtja või äriühing. Kuigi see alternatiiv oleks lihtne, siis ei näita ettevõtlusvorm iseenesest tegevuse sisu ega mahtu. Füüsiline isik võib tegutseda süsteemselt ja suures mahus ning äriühing väikeses mahus või kõrvaltegevusena (VTK punkt 3.1.4).
• Kui lühiajaline üür loetakse edaspidi majutusteenuseks, tuleb lühiajalise üüriteenuse pakkujal täita täiendavaid juba olemasolevaid nõudeid.
  • Lühiajalise üüriteenuse pakkujal tuleks täita täiendavaid tuleohutusnõudeid, näiteks peab olemas olema tuleohutuse meelespea ning väljumis- või evakuatsiooniteel asuv välisuks peab olema võtmeta avatav. Enam kui kümne voodikohaga majutuse puhul kohalduvad lisaks rangemad, mitteeluhoonetele ette nähtud tuleohutusnõuded (VTK punkt 3.1.6.1).
  • Osadel juhtudel võib majutusteenuseks kvalifitseerumine tähendada vajadust muuta ehitise kasutusotstarvet, näiteks eluhoonest mitteeluhooneks. See puudutab eelkõige puhkemajasid, samas kui külaliskorteritel ja kodumajutusel on tegutsemine eluhoonetes ka edaspidi lubatud (VTK punkt 3.1.6.2).
  • Majutusteenuse pakkujal tekib kohustus registreerida külalised vastavalt Schengeni acquis'le, mis tähendab, et pakkuja peab koguma ja säilitama külaliste andmeid ning tegema need nõudmisel kättesaadavaks politsei- ja piirivalveametile (VTK punkt 3.1.6.3).
  • Kui lühiajalise üüri majutuskohas on viis või rohkem voodikohta, võib neile laieneda ka majutusstatistika esitamise kohustus. Vähemalt viie voodikohaga majutuskohad peavad EL statistikamääruse 692/2011 kohaselt esitama statistikaametile iga kuu andmeid majutatute, ööbimiste, külastajate päritolu ja majutuskoha kasutuse kohta (VTK punkt 3.1.6.4).
• Kehtiv seadus sätestab erandid, mida ei loeta majutusteenuseks. Praegu kuulub välistuste hulka ka erakordsetes tingimustes ööbimise võimaldamine elamuse saamise eesmärgil. Väljatöötamiskavatsus teeb ettepaneku lugeda ka sellise ööbimisvõimaluse pakkumine majutusteenuseks (VTK punkt 3.2).
• Väljatöötamiskavatsuse kohaselt jäetakse seadusesse alles järgnevad majutused, mida ei loeta majutusteenusteks:
  • töö- või teenistussuhetes olevate isikute majutamine;
  • eluruumi kasutusse andmist elukoha tagamise eesmärgil, sealhulgas üürilepingu alusel;
  • haridus- või teadusasutuse poolt õppijate või töötajate majutamist;
  • reisijateveoteenuse osutamisega lahutamatult seotud majutamist transpordivahendis (VTK punkt 3.2).
• Väljatöötamiskavatsusega plaanitakse täiendada teenuste loetelu, mida ei loetaks edaspidi majutusteenuseks.
  • Majutusteenuseks ei loetaks edaspidi majutust, mida osutatakse sotsiaal- või tervishoiuteenuse osana või sellega lahutamatult seotud tegevusena, sealhulgas varjupaikades, kriisikeskustes ja hoolekandeasutustes. Välistus on vajalik, kuna tegemist on sotsiaal- või tervishoiuteenuse osutamise lahutamatu osaga, mille eesmärk on inimeste hoolekanne, ravi või kriisiabi ning mida reguleerivad eraldi valdkondlikud normid (VTK punkt 3.2).
  • Majutusteenuseks ei loetaks ka majutust, mida pakutakse laagri-, spordi-, huvi- või noorsootöö tegevuse raames, kui majutus on selle tegevuse lahutamatu osa ega ole iseseisvalt majutusteenusena kättesaadav. Välistust põhjendatakse sellega, et selline majutus ei ole iseseisev majutusteenus, vaid toetav osa haridus-, kasvatus- või huvitegevusest ning selle reguleerimine majutusteenusena ei oleks eesmärgipärane ega proportsionaalne (VTK punkt 3.2).
  • Lisaks ei loetaks majutusteenuseks majutust, mida korraldab avaliku võimu kandja kriisi-, hädaolukorra või muu ajutise elukorralduse tagamise eesmärgil. Välistus on vajalik, kuna tegemist on avaliku ülesande täitmisega inimeste ajutise elukorralduse tagamiseks erakorralistes olukordades, mitte majandusliku majutusteenuse osutamisega (VTK punkt 3.2).
• Kehtiv õigus sätestab majutusettevõtete liigid, näiteks hotell, külalistemaja, puhkemaja jne, millega omakorda on seotud majutusteenuse osutamise tehnilised ja kvaliteedinõuded. Väljatöötamiskavatsuse kohaselt võiks loobuda majutusettevõtete peamiste liikide defineerimisest. Seda põhjendatakse asjaoluga, et tegevuskoht ehk teenuse osutamise majanduslik üksus ei vaja eraldi reguleerimist, kuivõrd osutamisega seotud kohustused lasuvad teenuse osutajal, mitte tegevuskohal. Lisaks on vähenenud majutusettevõtete detailsete liigituste ja neile eraldi nõuete seadmise vajadus. Muudatuse tagajärjel kehtiksid majutusteenuse osutamisel ühesugused nõuded sõltumata majutusettevõtte liigist (VTK punkt 3.3).
• Väljatöötamiskavatsus käsitleb ka kohalike omavalitsuste ja järelevalveasutuste võimekust lühiajalise üüri turgu seirata. Nimelt puudub neil terviklik ja usaldusväärne ülevaade lühiajalise üüriteenuse osutajatest, nende tegevuse mahust ja territoriaalsest jaotusest. Küll aga ei esine see probleem üleriigiliselt, vaid pigem üksikutes piirkondades, kus lühiajalise üüri mõju elukeskkonnale või eluasemekasutusele võib olla tuntavam. Väljatöötamiskavatsus pakub välja erinevaid võimalusi, kuidas kohalikud omavalitsused ja järelevalveasutused saaksid oma seirevõimekust suurendada.
• Üks variant on tugineda olemasolevatele ja lisanduvatele andmeallikatele, näiteks maksu- ja tolliametile edastatud DAC7 andmetele ehk kasutaja-, finants- ja tehinguandmetele, mida koguvad digitaalsed platvormid, statistikaameti andmetele ja Eurostati platvormimajutuse andmetele. Lisaks tellib majandus- ja kommunikatsiooniministeerium alates 2026. aastast statistikaametilt täiendavate ülevaadete detailsemat avaldamist piirkondlikul tasemel. Samuti on töös muudatused, mis võivad parandada ligipääsu DAC7 andmetele neil asutustel, kellel on neid vaja järelevalve jaoks. See tähendab, et võrreldes varasemaga on nii riigil kui ka kohaliku tasandi asutustel lühiajalise üüri turu kohta palju detailsem pilt kui varem (VTK punkt 3.4.2).
• Teine variant oleks seada teenusepakkujatele üleriigiline registreerimiskohustus, kuid see ei osutuks väljatöötamiskavatsuse kohaselt mõistlikuks. Seda põhjendatakse asjaoluga, et tehniliste liideste arendamise, registreerimismenetluse ning järelevalvevõimekuse loomisega kaasnevad kulud oleksid Eesti jaoks ebaproportsionaalselt suured, ulatudes miljonite eurodeni (VTK punkt 3.4.3)
• Kolmas variant on kaaluda kohaliku tasandi lisalahendusi, kuna mõnes piirkonnas, kus lühiajaline üür on rohkem koondunud, võib olla vajadus tegeleda kohalike probleemidega sihitumalt. Selleks võiks olla korteriühistute suurem roll lühiajalise üüriga seotud küsimuste lahendamisel. Samas annab kehtiv õigus juba täna korteriühistutele ja korteriomanikele mitmeid võimalusi probleemidega tegelemiseks, näiteks õigus nõuda häiringute lõpetamist ja kahju hüvitamist, pöörduda kohtusse ning tõsiste ja korduvate rikkumiste puhul taotleda korteri sundvõõrandamist. Samuti saab ühistu põhikirjaga suunata suurema kasutusega seotud kulud vastava omaniku kanda (VTK punkt 3.4.4)

Millal jõustuvad muudatused?
Väljatöötamiskavatsuse kohaselt koostatakse eelnõu 2026. aasta IV kvartalis. Eelnõu eeldatav jõustumisaeg on 2027-2028 aasta.

Anna teada, mida arvad plaanitavatest muudatustest. Eelkõige ootame vastuseid alltoodud küsimustele, kuid oodatud on ka muud tähelepanekud:

1. Kas pakutud majutusteenuse mõiste annab piisava selguse, millal lühiajaline üür on majutusteenus? Kui ei, siis mis vajab täpsustamist?
2. Kas pakutud majutusteenuse välistused on sinu hinnangul põhjendatud, et vältida ebasoovitavat "kaasahaaramist" majutusteenuse mõiste alla? Kas mõni kavandatud välistus on sinu hinnangul puudu või liiga lai?
3. Kas toetad seda, et turismiseaduses ei määratleta enam eraldi majutusettevõtete ja majutusliike (nt hotell, külaliskorter)? Kas see võib sinu hinnangul tekitada mõnes valdkonnas õigusliku lünga?
4. Kas sinu hinnangul on KOV-idel vajadus täiendavate õiguste, andmete või muude võimaluste järele, et oma piirkonnas tekkivaid küsimusi paremini lahendada? Kui jah, siis milliseid?

Tagasisidet ootan hiljemalt 31. augustiks e-posti aadressile sandra@koda.ee. Ettevõtete vastuste põhjal koostan koja seisukoha, mille saadan majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumile.